工商時報【記者馬婉珍／台北報導】

央行打房手段溫和，擋不住洶湧的資金行情，由國泰建設昨（28）日發布的第3季房地產指數可看出，全國預售市場呈現「價漲量穩」狀態，北市衝上每坪61.44萬元的歷史新高，北縣則噴出大量，單是8月份就高達410億元。

台北縣8月份的推案金額，是其他區域的整季案量之多，尤以新莊、淡水、林口的案量高居北縣整體的6成，是熱門推案區。

景文大學財務金融系副教授章定煊比喻，央行打房彷彿「隔山（銀行）打牛（房市）」，搥打山壁（銀行）要打彼端的牛（房市），山壁（銀行）痛得哇哇叫，但是牛（房市）卻仍然向前狂奔。

章定煊說，銀行開始嚴抓第2屋、緊縮貸款，讓中古屋市場受到些微影響，但預售屋市場的買賣，是等待2年的施工期之後，才會進行產權過戶，短期不受打房限制，因此資金潮湧入預售市場。

以各地區的成交價來看，北市預售均價突破6字頭、衝上每坪61.44萬元的新高，也因價格飆漲，掀起外移購屋潮，因此北市呈現「價量背離」結構。

主持該項調查的政大台灣房地產研究中心主任張金鶚指出，資金熱潮追捧，雖然帶動北市房價飆新高，但也因房價持續上攻，自住或投資買盤另尋有價差空間的市場，造成「價漲量縮」的局面。

最明顯的就是北縣噴出大量，一反前2季的「價量背離」結構，第3季呈現「價量俱增」，均價24.17萬元及成交量指數124.99分，雙雙創下歷史新高。

玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，今年第3季央行打房之際，房市卻令人意外地熱絡，向來是領先指標的北市預售市場，本季卻由北縣擔綱，北縣的推案量龐大，雖然板橋、中和罕見零推案，但是新莊（150億元）、淡水（150億元）、林口（100多億元）等3大區塊，總推案量高達北縣整體的6成，且量大、銷售率也出奇地好，銷售率指數飆達349.56分，是驚人且誇張的現象。

即將邁入年底購屋旺季，張金鶚認為，第4季價量狀況與第3季相差不大，而北縣持續接收來自北市的自住或投資買盤，價量表現雖然突出，但供給過剩問題也將加劇，應注意市場後續的成長動能。

張金鶚也預估在五都選舉之後、明年第1季時，宛如「脫疆野馬」的房市較有修正空間、進而回歸正常。

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕第三季國泰房地產指數昨發布，因台幣升值及游資充沛論述引發的預期心理，全國新推個案價格大漲，成交量雖持穩，仍創下近十三年新高。

政大地政系教授張金鶚指出，北縣因持續接受北市移民與投資客移入，為各區中表現最驚人，不論價格、成交量均創歷史新高。

第三季台北市因為受到央行選擇性信用管制的影響，與前季相比呈現價漲量縮，成交單價六十一．四四萬元仍創歷史新高；但價量呈現背離，是否代表第二波價量高峰已出現轉折，仍待後續觀察。

也因央行主要針對北市提出市場調控政策，造成第三季投資客與自住客明顯轉向北縣、桃竹地區移動，尤其北縣，光八月便有四一○億元推案量，比過往一季的推案量還大，其中新莊、林口、淡水、新店推案量分居前四名。

張金鶚表示，在央行管制與兩岸經濟協議簽訂效應下，原本預期第三季市場結構為多空膠著盤整格局，但結果卻是由台幣升值與游資充斥引發預期心理所主導，導致價格大漲，顯示央行打房影響有限。

國泰建設發言人陳仁澤則認為，台北縣成交量會大增，應該是原本觀望的自住客，因為看不到房價盤整空間，選擇在第三季購屋，並非全然是投資客所購買。

學者︰信用管制溫和 打房失效

台北縣呈現價量創歷史新高的局面，推案量逾七百億元，為各縣市推案量唯一明顯增加地區。桃竹地區的每坪成交價十四．九四萬再創新高，漲幅季增九．一五％，為各區之最；台中量價則為各區最冷。

張金鶚擔心，央行信用管制太溫和，對房價似乎沒有抑制作用，可能更朝泡沫之路邁進，他預期，明年初市場應會回歸正常。

五都選舉把社會住宅政策當成牛肉端上桌，但是社會住宅到底該不該蓋?甚至要不要蓋在帝寶附近?今天在立法院的公聽會都成為民眾關注的焦點，還有推動聯盟代表質疑，在政府民國100年總預算裡頭，根本沒有編列社會住宅的預算，質疑政府是玩假的。

不論是台北市政府規劃的小帝寶，還是國有財產局以公益標售地上權方式蓋的社會住宅，在選舉期間推出的政策，在民間團體看來，問題都很大。

到底是真的政策，還是吸引選票的空白支票，立委舉辦公聽會，要替民眾討個答案，只是這官員的回應讓人傻眼，質疑政府是為了騙選票才祭出社會住宅的計畫，學者查遍相關資料也發現，民國100年總預算裡頭，根本沒有編列社會住宅項目。

說年底才送政院，但編列預算時間早就過了，兩個多小時的公聽會，代表、官員各自表述，看在民眾眼裡，是騙選票還是執行政策，謊言不攻自破。

工商時報【本報金融新聞中心／台北報導】

金融業近3年來活化資產，「賺很大」！據本報調查，從2008年以來，銀行、壽險公司活化資產，處分獲利已高的自有土地或不動產，總售價已近600億元，認列獲利更高達300億元以上，每筆土地投資報酬率都是從3成到倍數起跳。

這些認列獲利相當可貢獻所有銀行ROE達1~2％，包括新光人壽、台灣人壽、安泰銀行、華南銀行、上海商銀、板信商銀、中租迪和等從2008到今年，都有出售1筆到5筆以上不等的不動產，總出售金額有592億元左右，這些還不包括各銀行處分承受擔保品的土地，如台銀近3年處分73筆土地，收入逾100多億元，國泰世華銀今年也出售中山北路的擔保品大樓，認列獲利10億元。

近年國內不動產價格高漲，各金融機構手中握有大筆不動產、商業辦公大樓，恰巧遇上金融海嘯、低利率環境，本業獲利相對困難，主管機關資本適足率要求又日益嚴格，因此金融機構紛紛決定「活化資產」，將帳上不動產變成獲利。

外界印象深刻的就是新光人壽，新壽每「忍痛」出售一筆不動產，幾乎都會變成不動產市場的重要指標；2008年新壽出售信義聯勤土地，當時新壽連建照等都已取得，建築藍圖都確定，但遇上金融海嘯，只好出售土地，南北基金售價共101.4億元，新壽認列獲利32.4億元，經過3年，現在信義聯勤的土地更水漲船高，獲利空間更可期待。

新壽2年多來出售5筆不動產，還包括讓新光金董事長吳東進想到就難過的信義A11，新壽原總部地點寶慶路土地、內湖漢諾威及台中英才路，總售價達296.7億元，新壽認列獲利147億多元，稍稍緩解大股東的增資壓力。

台壽去年也一口氣賣了3筆不動產，認列逾20億元的獲利，一不小心就將EPS衝上7元多，同樣也是降低大股東增資壓力，強化財務體質。

其他銀行如安泰銀近2年多來也出售5處分行或部門據點，中租迪和則是出售內湖總部，採售後租回方式使用，降低固定成本支出，華銀、彰銀近2年也處分土地，提高獲利，金融股在不動產出售利益加持下，股價也跟著亮麗。

中國時報【王莫昀／台北報導】

內政部昨日公布全國買賣移轉件數，9月全國買賣移轉件數較上月微增5.5％，走過8月谷底，9月已見春暖花開。就主要都市表現來看，北市回溫幅度最大，高達16.9％，其次為台南縣的10.9％，僅新竹縣、台南市與高雄縣下滑。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，央行打房效應隨時間遞減，加上年底結婚、換屋等自住需求進場，以及長線布局的高總價商用不動產買盤入市，如無意外，9月起買氣漸趨回穩。

徐佳馨指出，一掃前幾個月陰霾，和8月相比，全國成交總算小回春，成長5.5％，其中以台北市復甦力道最強，達16.9％，雖然未回到七月水準，但出現谷底反彈也顯示市場第4季自住買盤陸續進場。

內政部資料顯示，台灣各主要都會表現，幾乎由黑翻紅。僅有台南巿、新竹縣與高雄縣出現跌幅。徐佳馨指出，9月受南部大水影響，買氣確實較弱，但以高雄縣反應較明顯，受災重的高雄市反而逆勢走揚，全台房地產市場買氣逐漸走穩。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，內政部公布的買賣移轉件數是景氣落後指標，一般買賣契約簽約後，需一個月過戶完成，所以九月買賣移轉棟數反應的是8月的買氣。而且從8月、9月大台北交易量來看，巿場已出現逐步增溫的情況，惟價格仍呈現盤整格局。

邱太煊表示，精華地區的產品具有最抗跌、最先復甦的優勢，所以打房後台北市領先其他都會區最先復甦。

中信房屋副總經理劉天仁認為，自住型買方已無法期待政府打房能打出低房價的市場，隨著第四季購屋需求大增的傳統旺季到來，客戶已不再觀望買定入場，預料在選前房市將繼續延燒價量俱漲的態勢，而選後是否會有新一波的抑制房價措施，將會是年底前房市最值得關注的話題。

〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕央行九月未再宣布打房措施，原本觀望的買方在十月回籠，房仲業者統計，十月全台都會區交易量增十三—廿五％，價格平穩。綜觀第三季房市，台北市總量減二十％，房價較第二季上揚三．七％，均價四十八．八萬元；台北縣則量縮十七％，價增二．六％，均價廿四．一萬元。

永慶房仲集團研展室統計，十月份各大都會區均呈「量增價穩」局面，買盤逐步回復打房前熱況，北市十月成交均價四十六．三萬元，以大同區、萬華區兩平價區成交量增加約三十％為最，熱門商圈店面、相對平價住宅是十月最受歡迎的產品。

台北縣十月份均價廿七．二萬元，較九月廿八．三萬元跌三．九％，是繼九月微降一％後，又見修正。台北縣熱賣產品為十年以上的大樓與老公寓，區域以永和地區、捷運蘆洲線沿線，成交比例大。

因八至九月房市跌得深，十月交易量月增率才見起色，但與往年相比，大台北第三季交易總量仍不樂觀。

信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮指出，第三季屬房市淡季，買賣成交步調慢，但是今年大台北地區衰退幅度高達十七—二十％，較往年十—十五％都高，顯見央行管制政策明顯抑制購屋意願，尤以換屋族影響最大，而價格仍在高檔整理，漲跌幅小。

（中央社記者林沂鋒台北30日電）台北捷運蘆洲線將在11月3日通車營運，這條讓三重、蘆洲民眾期盼許久的捷運，沿線房市早已出現增溫現象，房仲預估，通車後，蘆洲線各站周邊房價可望再漲1至2成。

台北捷運蘆洲線通過交通部履勘，台北市長郝龍斌日前宣布，蘆洲線將在11月3日通車營運，並且實施1個月免費試乘，蘆洲線熱度持續增溫。

蘆洲線一共12.5公里，通車後，從蘆洲站到民權西路站只要12分鐘，到忠孝新生站19分鐘，而蘆洲線轉乘淡水線到台北車站需19分鐘。也可在民權西路站銜接淡水線、忠孝新生站銜接南港線、未來連通中和線之後，還可與新店線、松山線、信義線交會轉乘。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，蘆洲線以蘆洲站為起點，沿途設有三民高中、徐匯中學、三和國中、三重國小等站，進入北市後和新莊線大橋國小站銜接，沿線各站周邊房市各具不同優勢，且因距離不遠，價位差異不大，適合不同需求的購屋族。

徐佳馨說，未來蘆洲線通車後，搭乘捷運只要4站、約10幾分鐘，就能進入台北市區，然而目前當地新成屋每坪卻還不到40萬元，是吸引外來客最大主因，今年來房價普遍有1到2成漲幅，預估通車後還會再漲2成。

再根據21世紀不動產第3季成交資料統計，三重與蘆洲中古公寓平均每坪約16萬到22萬元，電梯大樓平均20萬到25萬元。21世紀不動產表示，相對台北市動輒每坪近50萬元行情來看，民眾在購屋預算考量下，三重與蘆洲的1/2房價，自然吸引不少新婚首購族與上班通勤族轉往置產。

除此之外，商圈店面熱度也逐漸增溫，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太（火宣）表示，北市店面1店難求，市場游資轉向北縣商圈店面，繼蘆洲市長榮路25號透天厝店面9月以1.05億元成交後，看好補習人潮，蘆洲市中正路241號整棟透天7樓華廈店面日前也以1億2620萬元成交，換算每建坪21.7萬元。

邱太（火宣）說，蘆洲店面以透天厝為主，且大都由在地地主持有，釋出量相當少，因此只要有成交，價格都相當驚人。991030

（中央社記者林沂鋒台北30日電）台北捷運蘆洲線將在11月3日通車營運，這條讓三重、蘆洲民眾期盼許久的捷運，沿線房市早已出現增溫現象，房仲預估，通車後，蘆洲線各站周邊房價可望再漲1至2成。

台北捷運蘆洲線通過交通部履勘，台北市長郝龍斌日前宣布，蘆洲線將在11月3日通車營運，並且實施1個月免費試乘，蘆洲線熱度持續增溫。

蘆洲線一共12.5公里，通車後，從蘆洲站到民權西路站只要12分鐘，到忠孝新生站19分鐘，而蘆洲線轉乘淡水線到台北車站需19分鐘。也可在民權西路站銜接淡水線、忠孝新生站銜接南港線、未來連通中和線之後，還可與新店線、松山線、信義線交會轉乘。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，蘆洲線以蘆洲站為起點，沿途設有三民高中、徐匯中學、三和國中、三重國小等站，進入北市後和新莊線大橋國小站銜接，沿線各站周邊房市各具不同優勢，且因距離不遠，價位差異不大，適合不同需求的購屋族。

徐佳馨說，未來蘆洲線通車後，搭乘捷運只要4站、約10幾分鐘，就能進入台北市區，然而目前當地新成屋每坪卻還不到40萬元，是吸引外來客最大主因，今年來房價普遍有1到2成漲幅，預估通車後還會再漲2成。

再根據21世紀不動產第3季成交資料統計，三重與蘆洲中古公寓平均每坪約16萬到22萬元，電梯大樓平均20萬到25萬元。21世紀不動產表示，相對台北市動輒每坪近50萬元行情來看，民眾在購屋預算考量下，三重與蘆洲的1/2房價，自然吸引不少新婚首購族與上班通勤族轉往置產。

除此之外，商圈店面熱度也逐漸增溫，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太（火宣）表示，北市店面1店難求，市場游資轉向北縣商圈店面，繼蘆洲市長榮路25號透天厝店面9月以1.05億元成交後，看好補習人潮，蘆洲市中正路241號整棟透天7樓華廈店面日前也以1億2620萬元成交，換算每建坪21.7萬元。

邱太（火宣）說，蘆洲店面以透天厝為主，且大都由在地地主持有，釋出量相當少，因此只要有成交，價格都相當驚人。991030

（中央社記者林沂鋒台北30日電）台灣即將步入高齡化社會，銀髮住宅發展備受關注。由國產局在康寧護校旁推出的銀髮住宅即將招標，如何營運是各界矚目焦點。房仲認為，銀髮住宅為未來房地產另一波主流產品。

行政院力推社會住宅，財政部國有財產局也公告以設定地上權方式，招商興建銀髮住宅，是位於康寧路3段鄰近康寧護校的土地，約939.47坪，底標4.29億元。

根據國產局公布的資料顯示，銀髮住宅入住資格需年滿60歲，每房8到12坪（實坪），最多居住2人。收費標準為每月每坪不超過2500元。但物價指數上漲達4%時，地上權人得按比例調漲租金收費上限標準。

另外，每房居室設備至少要有床組、衣櫃、簡易流理台、書桌、座椅、檯燈、浴廁、電話線路、冷氣及緊急呼叫器。也要設置交誼廳供住戶閱覽書報、下棋、會客、聊天之用，及設置服務台，有專人服務。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，台北市可借鏡的銀髮住宅開發案例有限，不過這筆土地位於東湖，不僅可就近使用三總與康寧醫院的醫療資源，且內湖地區有山有水有捷運，生活機能完善，住宅環境也單純，有條件興建銀髮住宅，如何找個有經驗且有意願的經營團隊，可能才是最重要的關鍵。

至於民眾對銀髮住宅的看法，根據永慶房仲集團針對13萬名網友進行退休養老購屋意向調查，顯示有高達62.22%的民眾退休後會購買新房子養老，比例遠高於願意住進民營養生村或公辦銀髮族住宅的15.33%，以及繼續留在現居地點的19.78%，令人訝異的是，想要逐兒女而居的竟只有2.67%。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興分析，隨社會觀念及家庭結構改變，父母親已不願意成為子女的負擔，因此如果能選擇的話，超過9成7的台灣人，老了以後根本不想逐子女而居，而在先進國家盛行的銀髮族住宅，顯然又沒廣被台灣人接受，反而擁有自己的房子、自主性的生活才是眾人所望。

他認為，對於「老有所終」這檔事，台灣人又寧願為了過舒適的新生活而想購房搬家，顯見「高齡住宅」將成為未來房地產另一波主流產品。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，無論以房養老或是退休住宅，都是因應高齡化社會到來的對策。

徐佳馨說，目前市場上確實有不少未雨綢繆的購屋人提前為退休生活佈局，除了某些喜歡鄉居生活，前往花東或中南部購買農地興建農舍養老的購屋人外，多數仍屬意交通便利、生活機能強，醫療環境佳、綠地環繞、30坪上下的電梯住宅，以大換小的比例也較多。

她提醒想要規劃退休住居的銀髮族，除了考量機能性外，也要特別留意銀行貸款問題，購置住宅除了注意屋款外，也要留一筆養老金，退休生活才能安心、充實、愉快。991030