中國時報【本報訊】

日前，馬總統在接見社會住宅推動聯盟代表時，正式承諾推動「只租不售」的社會住宅，同時指示由相關部會成立專案小組推動。對於政府終於正視因高房價引發的社會問題，同時開始推動社會住宅，我們認為值得社會各界肯定與支持。但我們也期望，政府對國宅的出售得訂出一套新的辦法。

由各先進國家的住宅政策來看，可以說從來沒有一個國家，如台灣政府這般懈怠，如此忽視民眾最基本的居住問題；幾乎可說完全沒有住宅政策，百分之百的放任民間市場機制運作，結果房子不僅成為商品而已，更成為炒作、投資工具。不僅造成社會資源的浪費，更成為貧富差距擴大、民怨叢生的溫床。

我們看看國際資料，就知道這個政府有多怠惰。先進國家中，歐洲社會住宅比重最高，北歐國家大概二○％左右，荷蘭高到三四％，首都阿姆斯特丹的住宅中，有近半數是所謂的社會住宅，歐盟平均為十四％；鄰近國家中，新加坡有九％，香港二九％，日本六％，連最資本主義、最強調市場機制的英國與美國，社會住宅的比重亦分別有二○％、六％。台灣呢？依照社會住宅聯盟的數據，只有○．○八％。

這還是指只租不賣的社會住宅，星、港都有高比例的「公屋制」，即由政府興建後以較低價格售予符合一定資格民眾的住宅。香港除了三成民眾向政府租房住外，另有二成民眾是住在政府興建、出售的公屋中，星國的建屋局則興建近九成的住宅，以一套嚴格的規範出售給一般民眾。台灣呢？政府多年來興建出售給民眾的國民住宅，在住宅市場的占有率只有一％不到，近十年來，國宅出售更幾乎完全停擺。

這次政府終於決定推動社會住宅，至少是跨出了第一步。但只有這樣還是不夠，政府該有的是完整、可長可久的住宅政策，不是增加一些只租不賣的公屋即可。事實上，目前體制下，也有出租國宅，但一來數量極少，但需者眾多，完全無法滿足社會需求；二來，國宅出租管理不上軌道，問題叢生，讓出租國宅成為「問題房舍」，一般人入住意願不高。

在政府決定推動社會住宅後，第一要務當然是先「累積存量」，找地興建可供出租的住宅，而且，地點應有一定的吸引力；接著就是訂出管理辦法，包括入住的資格，失去入住資格後的處理方式等。一般都是以家庭人口與所得做為審核資格的基礎，至於所得超過此標準該如何處理，也該有所規範。例如，需要遷移出社會住宅，或是先以等同市價的租金而非優惠租金續租一定時間再遷移等。這些規範一定要事前訂定清楚，除了要合於政府解決中低收入者居住問題、伸張社會公平原則外，也要合乎社會民情，實務上更要有執行可能。國外社會住宅推動上百年，政府如有心取經，應不難借鏡它國經驗，為國內社會立下良好的管理規範。

此外，行政院日前決定把機場捷運線Ａ七興建的平價住宅，提撥五％做為社會住宅，也就是說，其餘九五％仍是出售給民眾，這種做法，我們認為還有檢討改進的必要。我們曾多次指出，過去政府的國宅出售方式，以遠低於當地行情的價格出售給符合資格者，雖然有居住滿兩年後才能出售，國宅單位有優先購買權等規定。但事實上滿兩年後即等於再無管束，這些國宅就成為流通在市面的一般住宅。轉手者則坐享政府補貼與資產上漲之利得，但政府可解決住宅問題的籌碼則日益減少。政府陷入找地、建屋、出售，再找地、建屋的循環中，最後終而無以為繼，國宅就此走入歷史。這次政府既有決心以新的住宅政策，解決居住問題，則斷不可再重蹈覆轍。

我們建議政府，除了在出租國宅的比重、數量上可再增加外，對出售國宅後的轉手問題必須有所規範，嚴格限定不論是原始購買者或是繼承者，國宅都只能賣回給政府，再由政府出售給其它等待國宅的民眾。至於價格，則以讓出售者「保本」為原則，例如以出售價格，加計利息成本等方式計算。也許有人認為這種規範，讓購買國宅者無法享受房價增值利潤，難以吸引民眾。但請記得，政府的住宅政策是解決民眾居住問題，不是為民眾創造增值、獲取房價上漲利潤的空間。

除了所謂「公屋」的出租與出售外，國外也有不少有創意，值得取法的方式。例如，法國就規定建商大型開發案中，需有二○％的平價出租住宅。類似的觀念與做法，稍做調整後，其實也可引進到國內精華區土地標售時的條件中。我們認為，這次上從馬總統、吳院長，再到內政部，都已宣示推動社會住宅的決心了，相信只要政府真有心為台灣建立一套可長可久的住宅政策，能夠力抗建商壓力，多取法國外行之多年的制度規範，因高房價引起的居住問題，應可在幾年內逐步舒緩。