每坪上限15萬 業者評估難賺錢

〔自由時報記者林美芬、徐義平／台北報導〕政府公告機場捷運A7站合宜住宅專區土地招標，多家建商表示興趣，但由於政府規定每坪銷售價格上限約十五萬元，業者評估很難賺錢，紛紛研究解套方案，包括全出租住宅綁五年再出售，或得標後另發行不動產證券來調整利潤。不過，營建署長葉世文直言，以租代售「不可行！」

根據政府公告，A7合宜住宅專區的土地總面積約九．七四公頃，共分四筆標售，總底價卅五億六六九一萬六○○○元，每坪底價約十二萬元。政府規定最少興建二四五一戶住宅供銷售，其中須有一二一戶出租住宅；每戶規劃卅至五十坪，公設比不得超過卅％，平均每坪售價上限十五萬元，且所有權首次移轉後，五年內不得出售。

預計六月廿四日將開標的此案還有三項門檻，一是資格標、二是投資計劃審核、三是價格標；也就是說，政府保留有審核投資計劃的權利，建商的投資計劃可能改變前述出售與出租住宅比例，不過，這些計劃又有價格標來壓陣，對開發商而言，必須有說服政府相關單位的能力，也要有做公益的打算。

如何擴大獲利空間，眾開發商各有盤算，據悉，可能採取的方式，包括：一、有開發商打算全部興建出租住宅，既有公益之名，又可留住土地，整體管理也能提高居住品質，待五年綁標期結束後，再決定是否轉賣，大賺一筆；如果出租效益不錯，就繼續經營出租住宅。

二、在合宜住宅招標文件上，只規定出租住宅的下限是一二一戶，沒有規定上限，加上僅要求要有二四○○餘戶住宅供銷售，但沒說必須全部出售；換句話說，開發商初步認定，提高出租住宅比例，應符合政府規定。

三、政府採取土地價格標，有人是想先搶標，再變更招標文件的內容，逐步解套，調整出售住宅、出租住宅、商店及其他多元使用空間的比例，增加商業利潤的可能性；或是再發REATs債券，一樣能分攤風險，未來還有不動產增值的處分利益。

對開發商的如意算盤，營建署無法認同，葉世文表示，公告內容明白規定，所興建的住宅除五％做為出租使用外，其餘以出售為主，若得標業者將住宅全部轉為出租五年，當然不可行，更遑論業者押注資金綁五年再出售，將有多大的資金壓力。

以出售為主 且不能分批分段賣

副署長許文龍也說，合宜住宅定義是合宜價格的住宅，以出售為主，且不能分段或分批銷售。為防止人頭戶購屋，即使經過建商核對資料符合購屋資格，仍要將資料送回相關單位查核，一旦查出不符，則不可出售。

為避免得標廠商延遲開發，營建署也明訂開發時程，必須於取得土地使用同意書起的一五○日內取得建照，及在取得建築執照後卅日內開工，且取得建照後的七三○日內必須完工。