■　伊東豐雄建築 比鄰而居彌足珍貴

　　近幾年大台中硬體建設突飛猛進，公辦自辦重劃區、中科園區、新市政中心、高鐵站、台中港特區、台中國際機場、高架捷運綠線、特三號道路、生活圈四號道路等等。反映上述利多台中就業機會與生活品質正快速提高，最直接受惠的幾個屯區就是西屯與南屯，其中七期與八期重劃區就在這兩區。

　　房產專家一再提醒置產首先考慮好地段，由於市場反映太好，台中市豪宅量體不斷增加，不管蓋多少，最後都是都賣光光，豪宅帶動房價飆漲起飛，一度讓央行頭疼，但買在歌劇院周圍的買主才不理會炒作雜音，以現金或極低的貸款收購豪宅，理由只有一個，因為伊東豐雄的台中都會歌劇院僅此一棟。

■　考慮塞車人潮問題 歌劇院第2圈勝出

　　眾所周知，七期新市政中心夏綠地綠園道的停車場與商場計劃已經出局，市政府、遠東與新光三越百貨購物逛街與洽公的人潮、車潮，將影響包括中港路二段、市政北七路、市政北六路、市政北五路、市政北三路市政北二路、惠民路等街道。興富發「四季天韻」專案經理馬俊揚表示，2013年年底大台中都會歌劇院預計完工，將來假日新市政特區將是人滿為患，若是外移至市政北一路與歌劇院隔一條街，有第一圈的VIEW但省掉塞車的人潮與喧鬧問題，所以第二圈的住宅反而有賣點。

　　七期仲介業者表示，豪宅地點與產品個性很重要。第一圈與第二圈豪宅單價相差在5 ~10萬元，內行人收購所謂歌劇院豪宅只考慮第一圈與第二圈，戶數須少於100戶，主建築有退縮與人行道隔離愈遠越好。

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■　台中房屋成交數據 供過於求近7萬戶

　　房仲業者劉育榮指出，台中市中心目前尚未開發的土地還很多，而根據營建署公布統計資訊顯示，人口107萬的台中市，住宅供給率120%，供過於求近7萬戶。對於供過於求7萬戶的進一步解讀，普遍認為來源用途是：１.屬長期『投資』收租之用2. 屬短線投資買賣賺差價，3老舊房屋不適居住坐等都更改建時機。

　　台中土地開發的專業人士賴明亮指出，現在台中市開發中與已交地重劃區土地量約1,500公頃，尚未計算台中縣境，合併後所有重劃區土地存量數字爆歷史新量，對平抑房價有作用，非自用投資報酬不會太好，投資農地出租反而好。
　
■　如何吸引移入民 台中市府嚴峻考驗

　　與台中縣合併後，大台中市常住人口僅２７０萬，轄區面積之大高居五都之冠，人口卻僅小贏台南市，「地廣人稀」成為台中市未來房地產發展的特色與隱憂，有人解讀未來房價溫和穩定，有人認為缺乏爆發力！經營西屯中科區域的房地產業者私下直言，房價變高了，現在房子不好賣！

　　過去中科帶來不少就業機會，但台中市只是脫胎但沒有換骨，仍在持續發展的中科基地分散各地、不集中、工廠進駐慢半拍，都是中科房市出現中輟主因，也直接冷卻台中房市。此外，台中的天然觀光資源不好，只有靠中科這類實質建設才能造就台中繁榮，未來新市府團隊勢必要強化對外招商引資，增加就業機會與擴大人口淨移入，不能光靠餐飲娛樂業，這樣台中下波房市景氣才有可能早點來，否則市場機制只會讓台中房價一直維持很「親民」！

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■　配套不全失民心 投資客改炒預售屋

　　台中市南屯區嶺東地區與西屯區逢甲12期重劃區，預售案的銷售成績與交易價格創史上新高，首購型『順天科學家』、換屋型『新業遠見』成績斐然。『資客比例不低!』不具名的房產業者指出，預售案屢創區域新高，銀貸可七成、八成，投資客大量改買預售屋有關，新成屋案與中古屋物件銀貸成交價約6成，作AB帳也沒用！

　　為了躲避二房審核身分信用，投資客改投資預售屋，交屋時銀貸條件或已放鬆，換言之，為年底五都與明年立委後年總統選舉考量，預計打房不敢持續太久！嚴厲打房民怨累積，未有配套急於施政，惡法好像雙面刀，民心盡失！

■　台中房市交易急凍 賣方缺錢急變現

　　央行針對第二房貸款嚴審，想必可擊退投資禿鷹，萬沒想到預售屋具有期貨性質，必須2~3年才完工交屋，現在買預售屋定簽開不過自備15%，投資客用2~3年委託仲介店出脫獲利了結。打房政策出重手奏效，苦了必須賣屋籌錢與必須換屋安家的人和過苦日子的老實人，諷刺的是禿鷹更活躍地在湧入預售屋案場！

　　央行訓令所有銀行自行管控房貸風險，內外有別，對人民聲稱『沒有打房只告訴銀行注意房貸風險』，對銀行卻每周要求銀貸細節報告，甚至對老屋修繕貸款都要詳查。仲介店東與民眾痛批，原來台灣打房與大陸打房是同步進行，可做不可說！投資客用15%~20%自備款買進預售屋，玩預售案很輕鬆，而交屋中的新成屋與中古屋主卻哀嚎遍野！

■　台中豪宅難脫手 投資客目標轉向

　　台中市成七期新市政中心是台中新都心所在地，市政府預計十月搬遷到七期新市政廳，數千名公務人員與相關業者進駐後可望帶動七期商機，意謂台中七期新都心效應十月開始發酵。

　　不過專家指稱，今年七期外圍各個屯區的房市行情，例如12期換屋型大樓，預售開價在20~25萬上下，北七期新市政核心地段無可取代，只因短期間房屋供給量太大，價格回檔修正約落在30萬元上下，與其討論豪宅價格高低，不如投資會賺錢的物件比較實在！

■　7期酒店式公寓少 投資報酬率吸客

　　北七期結構中的大型公設，如市議會、大都會歌劇院進行順利，新都心也會不斷增加商務飯店需求，投資人眼中媲美台北市信義傑仕堡的七期飯店宅，大概只有「市政101」這座小豪宅。

　　港洲建設的市政101位於七期河南路老虎城百貨正對面，預售時行情才10餘萬元，隨著七期開發進入尾聲，行情一路看漲35~40萬，歸類為大都會歌劇院第二圈高級住宅。這類酒店式公寓，適合投資出租，規劃小坪數19~37 坪，公設齊全、有六星級物業管理服務，業者號稱媲美東京丸之內四季飯店水準！

從去年六月開始沸沸揚揚的縣市升格話題炒作，隨著年底選舉前的各黨初選再度成為各方政治角力及話題操作的重點，然對小老百姓而言，選舉是一時的，因此最能反應升格接受度及信心度的指標，應該就屬房地產交易量及房價變化了。因此中信房屋在此話題慶週年之際，以成屋交易量、建物執照申請核可量及房價的年度變化加以檢視發現，新台南市的民眾幾乎可以用“冷感”來回應縣市升格，而新北市及新台中則是“熱烈歡迎”。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭以內政部公佈的買賣類建物移轉戶數及建築執照住宅類戶數的數量統計表示，自去年六月以來，新北市的成屋買賣量體及建照申請皆呈現大暴衝的現象，不論是建商反應高度信心在去年七月的單月建照申請量高達將近二千五百戶外，一般的成屋買賣亦雙雙出現高點近12000戶。而新台中市的成屋買賣移轉亦因此一舉站上單月4000戶的交易量且持續至今，而相對成長的建照申請量因看好後市的發展，甚至在今年四月再出現一波成長。

胡佩蘭指出，新台南市相對其他縣市就顯得建商一頭熱的窘境，因為建照申請量確實在去年六月以後明顯的逐月成長，但是成屋的買賣移轉量在去年六、七月一度突破2000戶的單月量體後回跌至今未見起色，顯示民眾對升格的議題興趣缺缺，而上月住宅單價突然突破每坪8萬的成長，亦僅能以個別產品價格帶動加以解釋。反觀南台灣第一大都－新高雄市的房產表現，成屋交易量確實顯現了民眾對升格的接受度與信心，但是礙於區域的經濟環境及就業機會、收入等條件，價與量的成長幅度皆未若新台中市的表現，其中甚至在上月出現住宅單價些微的降幅；而建商受限於餘屋量體的壓力，則在世運話題前後才動起來，不過隨後立即回跌。

　　儘管房地產市場的波動因素甚多，中信房屋胡佩蘭特助認為，縣市升格的年度體檢仍可看出對新北市及新台中市兩都的影響效力，只是對於中南部而言，除了升格的資源外，還是必須回歸就業環境的建構與發展，方得整體性的帶動房地產市場。

＜附表一＞．內政部統計建物移轉戶數－買賣類戶數

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