〔記者黃宣弼／台北報導〕政大地政系教授張金鶚昨指出，日前央行雖然只升息半碼，但對投資客有宣示作用，預期下半年房價有五至十％的下滑空間，因此目前是投資客最好的賣點，他也另外點名北縣的淡水、林口、三峽，同樣都是量多、有炒作空間的行政區，央行應繼續檢討房貸信用管制區域。

張金鶚昨出席二○一○世界華人不動產學會記者會時表示，ＥＣＦＡ議題已經被炒作一兩年，如今正式簽訂之後，可說是利多出盡，預估投資客也會加快出場，因為房價不可能一直往上走，對投資客來說，這時候是最好的賣點。

張金鶚指出，目前市場上的氛圍已慢慢趨於保守，但由於房地產具有抗跌性，因此不會快速下滑，必需在交易量明顯縮小、議價空間加大以及售期拉長下，才會有較明顯的反應在房價上，預估下半年價格將下滑五至十％，至於明年後市場將有更明顯變化。

台灣不動產交易中心總經理李同榮則表示，目前在技術面而言，房價確實處於高檔，短線炒作不易，風險不少，加上選舉將至政策偏空，短線投資應該會退場泰半，對市場的交易就會比較回歸正常，第三、四季房價應會有調整空間；明年的房價走勢變數仍很大，在都會房價處於高檔且面臨轉折時，往往會因為某些重大消息面的刺激，不是上演噴出行情就是快速反轉。

張金鶚說，未來房市動向必須看央行政策而定，目前半碼的升息是溫和的壓抑房市，但也是宣告低利時代結束，希望央行是玩真的，才能慢慢對資金做風險控管，讓市場恢復健康；另外目前央行的選擇性信用管制似乎漏掉淡水、林口、三峽，因為這三個地方也是量多、有炒作空間的行政區，但央行竟然沒有觀察到或管制到，未來應該繼續檢討。

工商時報【記者陳美君／台北報導】

為抑制不斷攀升的房地產價格，中央銀行在6月底，正式祭出「針對性審慎措施」，對台北市與台北縣10大縣轄市的房市投資客，設下無寬限期、最高7成貸款等限制，但銀行主管說，投資客在詳加研究央行規定後，仍有「人、時、地」3種破解法。

銀行主管指出，在「人」的部分，因央行判斷投資客的主要依據，是銀行向金融聯合徵信中心查詢後，同一借款人名下已有用途為「購置不動產貸款」者，並未將借款人的配偶納為規範對象；如果丈夫名下已有房產，透過妻子或其他家人名義來申貸，就不會受到限制。

在「時」的部分，央行本次是以第2棟房貸坐落的地點為主要判斷，也就是說，名下已經有1棟房子，再申請第2棟房貸時，只要不是在「特定地區」，還是可以獲得銀行寬限期，以及7成以上房貸資金的協助。

銀行主管說，民眾若買位於管制區域內的房產，一定要是第一棟；先買位於管制區域的房產，第二棟再買非管制區內的房產，如此一來，兩棟都有機會可以貸到7成以上；相反的，若先買非管制區域房產，再買位於管制區的第二棟，那麼，第二棟房產就貸不到7成以上。

最後則是「地」的部分。銀行主管分析，本次央行對投資客祭出的放款禁令，只限台北市與台北縣10個縣轄市，至於北縣其他地區，例如，同樣位於台北縣林口、淡水、三峽，或是台中市7期重劃區、高雄市美術館周邊就不受央行規範限制，投資客也可能見風轉舵，轉戰其他區域炒作。

〔記者劉力仁／台北報導〕「投保前兩年，咱若是離開（身故），子孫可領到所繳保費，錢就不會白繳。」消基會批評保險公司這類「免體檢、一定保」廣告暗藏玄機，資訊隱匿，康健人壽、國華人壽及友邦人壽都遭到點名，要求金管會、公平會命業者限期改善，避免誤導消費者。

消基會董事長謝天仁表示，今年四月前金管會主委陳?曾指出「保證承保」、「一定寶」等以銀髮族為對象的保險廣告太過簡化，有誤導消費者之疑慮。但是兩個月過去了，消基會發現，諸如「康健人壽—保證承保專案」、「友邦人壽—一定寶」、「國華人壽—人瑞終身壽險」等廣告，誤導消費者的情況依舊存在。

前兩年等待期無法理賠

康健人壽請藝人陳美鳳代言，廣告說投保前兩年，投保人身故，子孫可領到所繳保費。消基會強調，「投保前兩年」指投保後的前兩年間，「消費者非因意外傷害身故，不會理賠，僅退還所繳保費」，對消費者來說，前二年是無法理賠的等待期，子孫所領到的錢，也不過就是無息退還已繳交的保費而已。還有康健人壽的壽險商品為十年定期險，十年後消費者必須以新的、較高的費率續保，已繳的保費無法領回，但康健人壽都沒有清楚說明。

錢存銀行反而比較划算

若拿友邦人壽專案試算，以六十歲男性、保額五十萬元、二十年繳、月繳保費四七二六元為例：消費者只要投保滿一○六個月（不滿九年），所繳保費即超過保額五十萬元；消費者若身故，業者將就「保險金總和」或「累積已繳保險費」，取其高者給付。但若將四七二六元每月存入銀行，以機動年利率○．二五％計算，一○六個月利息五六二五元；若繳費期滿二十年共計利息二萬八千九百五十三元，存在銀行反而比較划算。

傷害醫療險附約藏玄機

康健人壽、友邦人壽提供的保證承保專案，均有提供傷害醫療保險附約，但其中又另藏玄機，銀髮族通常擔心生病住院而投保，但這兩家的醫療保險附約，僅針對「意外傷害」住院理賠，疾病住院並不在內。

籲金管會、公平會處理

消基會秘書長黃鈺生呼籲，根據公平交易法規定，商品廣告不得虛偽不實，藝人錯誤代言與廣告主負連帶損害賠償責任，金管會及公平會應該依法限期命其停止、改正其行為，甚至處五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。

〔記者林耀文、簡明葳／綜合報導〕央行針對台北縣市祭出選擇性信用管制措施，台北六月房市出現反轉跡象，高雄成屋市場目前衝擊尚不明顯，價量表現仍持穩，北高雄成屋市場受惠重大建設與商圈成熟，買氣不墜且房價持續走穩。

永慶房屋研展室協理黃增福指出，央行打房導致六月份北市中古屋平均房價下修十％，至每坪四四．二萬元，成交量更較五月份萎縮十六．二七％，中斷了自去年一月起，連十七個月漲勢，至於台北縣房價，仍小幅上揚三．八％，達每坪二四．七萬元。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，自央行宣布房市信用管制及升息等政策後，市場買氣已明顯趨緩，全台看屋組數急降，其中又以台北市減少三至五成，反應最為直接。近期各店東也發現，買賣雙方價格談不攏，猶豫時間拉長，以往一個月可以消化的物件，現在要拖延至二個月，交易量因而疲弱不振。

除了來客數驟減，第二季以來利空消息瀰漫，也連帶影響豪宅交易量。根據永慶豪宅事業部統計，五、六月份台北市頂級豪宅交易量分別較前月下滑卅七％、卅五％，連續二個月量縮逾三成，市況趨於保守。

信義房屋高雄區協理林武雄表示，央行對北部地區祭出限貸區域及成數，對高雄房市來說是個好機會，據高雄市政府地政處統計資料顯示，六月中古屋建物產權移轉件數左營區居冠，三民區居次，鼓山第三，中古屋市場交易仍然熱絡，其中左營地區以捷運紅線兩側，博愛二路沿線詢問度最高，首排捷運住宅與店面最受歡迎。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，台北市頂級豪宅經歷四月份價量齊揚後，隨著近期股市陷入盤整，加上升息、選擇性信用管制等調控房市措施，市場買氣瞬間停滯，由於未來購屋貸款不易，頂級豪宅短期內將進入盤整。

〔記者簡明葳／台北報導〕台灣房地產研究中心昨日提出「泡沫再擴大說」，泡沫價格已從2008年38%擴大至43%，相較民國89年泡沫顛峰58%，之後房價陸續修正了15年，現在正是關鍵時刻，學者提醒投資應謹慎，投資客也應自行選擇相對高點出場。

中山大學財務管理系教授陳明吉表示，43%的泡沫價格意即100萬元房價，民眾所得僅能負擔57萬元，43萬元是預期心理等因素產生被高估的價差。

政府救房 反助房價飆漲

2008年泡沫說後房價下修，不過受金融風暴影響，政府為了救經濟，開始提出低利率、購屋補助等房市優惠政策，投資客與資金行情齊炒作，讓房價飆漲歪風再現，泡沫擴大至今年第一季已43%。

政治大學地政學系教授張金鶚表示，央行目前以利率與貸款成數限制投資客，對房市短期有壓制效果，但市場長期需要循環變動，若4成投資客轉為賣方，高達8成的市場反差，會促使房價每年以3%~5%的幅度緩緩修正，至民眾所得可負擔的範圍。

至於手上持有不動產者，持有成本養護費用高、租金收益低，若央行持續升息，成本會再提升，建議可伺機出場，若是無殼蝸牛，可先租屋再等等。

至於ECFA簽後，是否會如香港簽下CEPA，助長房市行情？張金鶚指出，2003年簽訂CEPA時，剛好是SARS期間，香港房價跌到谷底，時空背景與台灣簽訂ECFA時完全不同，台灣房價已經到高峰，且中國人民來台置產、長期移民的機率微乎其微，根本稱不上「國際盤」，房市長期發展還是要回歸基本面，讓民眾以可支配所得購屋，才能讓房市健全發展。

〔記者簡明葳／台北報導〕台灣房地產研究中心昨日提出「泡沫再擴大說」，泡沫價格已從2008年38%擴大至43%，相較民國89年泡沫顛峰58%，之後房價陸續修正了15年，現在正是關鍵時刻，學者提醒投資應謹慎，投資客也應自行選擇相對高點出場。

中山大學財務管理系教授陳明吉表示，43%的泡沫價格意即100萬元房價，民眾所得僅能負擔57萬元，43萬元是預期心理等因素產生被高估的價差。

政府救房 反助房價飆漲

2008年泡沫說後房價下修，不過受金融風暴影響，政府為了救經濟，開始提出低利率、購屋補助等房市優惠政策，投資客與資金行情齊炒作，讓房價飆漲歪風再現，泡沫擴大至今年第一季已43%。

政治大學地政學系教授張金鶚表示，央行目前以利率與貸款成數限制投資客，對房市短期有壓制效果，但市場長期需要循環變動，若4成投資客轉為賣方，高達8成的市場反差，會促使房價每年以3%~5%的幅度緩緩修正，至民眾所得可負擔的範圍。

至於手上持有不動產者，持有成本養護費用高、租金收益低，若央行持續升息，成本會再提升，建議可伺機出場，若是無殼蝸牛，可先租屋再等等。

至於ECFA簽後，是否會如香港簽下CEPA，助長房市行情？張金鶚指出，2003年簽訂CEPA時，剛好是SARS期間，香港房價跌到谷底，時空背景與台灣簽訂ECFA時完全不同，台灣房價已經到高峰，且中國人民來台置產、長期移民的機率微乎其微，根本稱不上「國際盤」，房市長期發展還是要回歸基本面，讓民眾以可支配所得購屋，才能讓房市健全發展。

（中央社記者林沂鋒台北 2日電）房仲業者統計，5 月及 6月台北市頂級豪宅交易量分別較前月下滑37%、35%，連兩月量縮逾 3成；相較於 1到 4月豪宅交易量連連衝高，業者認為買氣似有停滯的趨向。

不過，永慶豪宅事業部表示，相較於 4月的每坪平均成交單價新台幣96.3萬元，5 月及 6月平均成交單價分別為98.2萬元及99.2萬元，雖直逼百萬元大關，但漲幅已有趨緩跡象。

永慶房屋首席房產顧問葉國華分析，近期市場訊息多空交雜，雖有兩岸經濟合作架構協議（ECFA）等利多，但由於歐債風暴仍未解，美國經濟復甦也不如預期；而中央銀行對大台北地區進行選擇性信用管制，使得近期市場買氣呈現停滯，頂級豪宅市場在 4月爆大量後，交易量逐月萎縮，價格高檔盤整，漲幅趨緩。

根據永慶豪宅事業部統計，近月頂級豪宅買方動機中，自住換屋及投資資產配置兩大主力買盤交易量，分別較 4月高點分別下滑51%及58%，僅節稅贈與買盤交易量能較為穩健；顯見房價高檔，加上央行升息管控房市措施，已促使市場買氣轉趨觀望。

葉國華表示，去年海外資金大舉回流，頂級房地產成為這波回流資金主要的受惠標的。不過，因北市頂級豪宅去年初至今，波段漲幅已達 3到 5成，不少指標個案漲幅更大，加上今年央行要求各銀行緊縮豪宅貸款，影響民眾的購屋負擔能力，近月豪宅自住換屋買盤成交的確有減少跡象。

葉國華預期，在政府調控房市措施持續加重的狀況下，未來購屋貸款取得更加不易，民眾購屋意願短期內勢必受到影響，房市近期降溫機會大。他建議目前市場不宜受ECFA利多影響而過度樂觀，頂級豪宅短期內將進入高檔盤整期。990702