海灣住宅具備沙灘海景，是許多財富人士優先選擇，而這樣的美景台灣也有就在淡水，首座海灣度假特區緊鄰高爾夫球場，加上便捷交通，吸引不少歸國華僑回台定居。

和煦陽光，沙灘海岸，海天一色的美景是海灣住宅的特色，而能夠獨自擁有這樣舒適居家環境，不論是在香港、舊金山或新加坡，動輒上億元的房價非常普遍，但國內的海灣度假特區，卻是一般人就享受得到起。建商李秉謙：「相同的景觀條件，不過淡水在房價上，是非常平易近人的，它更獲得世界衛生組織頒發健康城市認證。」

居住環境好，淡水的交通和未來發展正積極建設中，觀光飯店、大橋、輕軌捷運，讓淡水不輸給國際港灣城市。李秉謙：「明年即將完工的六星級觀光飯店，就是在漁人碼頭的觀光飯店，以及在未來105年即將完工的淡江大橋、108年即將完工的輕軌捷運以及台北港計畫，這個都是政府積極在推動淡水這邊，希望把淡水打造成台灣首座的海灣城市。」

完整都市開發，淡水海灣住宅的魅力，正吸引歸國華僑和台商回台定居。

雖然今年八月碰上農曆俗稱的「鬼月」，不過，房產人士表示，八月份北台灣新成和預售屋的銷售情況、受到鬼月影響不大，八月買氣反倒比央行打房後的七月、略有回升。房產人士也說，九月到十一月這段時間，大台北包括南港、新莊等地就會有新推案陸續登場。（陳鳳如報導）

俗稱的農曆「鬼月」剛過，不少北台灣房地產的新推案也將陸續公開，住展雜誌研發長倪子仁表示，雖然住展之前統計今年北台灣九二八檔期推案量只有一千零八十四億，是近五年來的最低量，不過，由於有一些推案目前仍在申請建照中、所以還未推出，如果順利取得建照、並推案，他預估北台灣下半年可能還增加八百億的推案。

至於台北市不動產代銷公會發言人施孝文則說，由於年底有五都選舉，又是預售屋的淡季，因此業者傾向在九月到十一月推出新建案，他也說，雖然央行六月底開始打房，但大台北地區預售屋價格變動不大，他認為，現在開始到年底，房價仍會持穩。

工商時報【記者呂雪彗／台北報導】

行政院「國土清理活化督導小組」昨（10）日召開會議，針對軍方要求出售台北都會區以外縣市14處500坪以上大面積軍方國有地，政院並未點頭同意，要求國防部不能以標售為籌措眷改基金財源唯一方式，再研議設定地上權或融資等其他變產方式，解決眷改基金缺口問題。

政院昨天會議對財政部月底檢討北市國有地標售解禁，具有一定指標意義。據悉，政院對500坪以上大面積國有地，希望堅持不標售處分為原則，在央行打房策略下，高層坦言，9月底財政部檢討北市500坪以下位台北市精華地區國有地，解禁可能性應不大。

行政院「國土清理活化督導小組」昨天召開會議，這是陳沖上任副院長來首次主持會議，軍方昨天向政院「國土清理活化督導小組」提出標售14 處計23公頃軍方管理國有地，分布在台北縣、桃園、台中、台南、高雄、新竹、屏東和嘉義等地。據悉，每筆面積都超過500坪以上，依公告現值估算，可挹注眷改基金5、60億元。

會中財政部高層等代表指出，眷改條例明訂籌措財源方式包括運用土地，但並未明訂標售為運用土地唯一方式，運用土地籌措財源應有其他方式，如設定地上權開發等變產置產等，至於財源缺口可暫以融資方式解決。

據悉，眷改基金需要財源1、2千億元，不可能只靠賣小面積土地，大面積土地仍有540公頃（163.6萬坪）可出售，其中30公頃位於大台北，500坪以下中小面積土地為288公頃。目前向政府融資額度為547億元，軍方一直希望以標售眷改土地方式籌措財源。

除軍方報告標售國有地外，經濟部報告工業區租售活化情形。據工業局統計，扣除雲林麥寮新興區千公頃以外，仍有487公頃土地可供租售，最多為彰濱的245公頃，南科工116公頃，利澤31公頃，斗六科工及雲科工各6公頃。年初執行工業區市價化方案已公告6期，出售約61公頃。

工業局表示，將持續以006688優惠方案廉價出租，或以789專案及工業區市價化方案出售土地，視招商及鮭魚返鄉情況評估，若有必要擬建議年底再延長006688優惠出租方案一年，一旦延長需向中長期資金籌措財源約百億元。

此外，台糖昨天也報告土地活化情形，目前台糖擁有土地5.1萬公頃，大多為農地。台糖高層會中強調，台糖對手中持有土地堅持只租不售原則。目前可優先活化土地共4筆，位台中糖廠廠區、台東廠區、高鐵嘉義站及高鐵台南站，共計105公頃。

配合打房政策，公營行庫也來參一腳，從今天開始，土銀台銀合庫，針對大台北特定地區，第二棟房屋貸款，要降低成數到6成5，比央行規定的7成還少，連利率都調高到2%以上，不過投資客認為，對他們影響不大，反而衝擊到有換屋需求的民眾。

拿著銀行的DM，要來辦房貸，只是行員現在都會先問你，是要買第幾間，因為從10日開始，想在台北市和台北縣十個縣轄市，買第二棟房子的人，口袋得更深了，包括土銀台銀合庫，都把成數上限降到65%，同時提高利率，從1.5%水準變2%，投資客笑說，這些銀行配合央行打房，但打不到他們，卻苦了換屋族。

以1千萬貸款，20年期限為例，利息每個月要多出2千多塊，自備款壓力增加50萬，投資客預估，打壓房市炒作，成效沒那麼快顯現，想要都會區的高房價鬆動，恐怕需要政府祭出更多對策與執行力。

配合打房政策，公營行庫也來參一腳，從今天開始，土銀台銀合庫，針對大台北特定地區，第二棟房屋貸款，要降低成數到6成5，比央行規定的7成還少，連利率都調高到2%以上，不過投資客認為，對他們影響不大，反而衝擊到有換屋需求的民眾。

拿著銀行的DM，要來辦房貸，只是行員現在都會先問你，是要買第幾間，因為從10日開始，想在台北市和台北縣十個縣轄市，買第二棟房子的人，口袋得更深了，包括土銀台銀合庫，都把成數上限降到65%，同時提高利率，從1.5%水準變2%，投資客笑說，這些銀行配合央行打房，但打不到他們，卻苦了換屋族。

以1千萬貸款，20年期限為例，利息每個月要多出2千多塊，自備款壓力增加50萬，投資客預估，打壓房市炒作，成效沒那麼快顯現，想要都會區的高房價鬆動，恐怕需要政府祭出更多對策與執行力。

（中央社記者林沂鋒台北11日電）中央銀行打房衝擊套房市場，套房買賣成交量至8月底連續3個月量縮，房仲評估短期內套房市場偏空。不過，明年起將有2000名陸生來台就讀，大學周邊套房市場應有鹹魚翻身機會。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示，套房產品以往是投資客主要的投資標的，具有易炒作、總價低、投資入手容易等特性。不過，近期受到中央銀行打房影響，對於貸款利率及貸款成數都有明顯的限縮，使得買方對套房商品望而卻步。

根據永慶房仲集團統計顯示，套房買賣成交量到8月底已連續3個月量縮。再從價來觀察，台北市8月套房成交價較7月下跌1.9%，台北縣減退2.6%；反觀整體住宅市場，北市8月房價還比7月上揚5.7%，北縣則上揚8.2%，呈現一個市場兩樣情的格局。

李建興說，雖然套房價格已經向下修正，但修正幅度不大，整體來看，受央行管控影響，目前市場買方態度依然觀望居多，短期套房商品市場競爭性明顯較低，不少不願降價賠售或想賣也暫時賣不掉的屋主，已經開始將套房由賣轉租，以暫解龐大的貸款壓力，待日後市況回溫再行出售。

對有意購買套房的首購族，李建興建議，可以選擇住戶單純、具管理的大樓、鄰近學區或捷運站周邊的套房產品，較符合一般學生及上班族需求，將有助於提高未來套房轉手性與投報率。

李建興說，大學周邊套房商品的平均單價往往比一般住宅高出3%到8%，不過，因總價較低，是許多小額投資客的首選。特別是學區套房的租金行情大致上都比學區外高出2到4成，是投資者購買套房可考量的方向。

李建興說，立法院已在8月中通過「陸生3法」，預計明年新學年將開放2000名陸生來台就讀，而開放陸生來台就讀的成效如果不錯，往後開放陸生來台就讀的名額可望增加。屆時，學校周邊出租套房市場將有機會從谷底鹹魚翻身，不過，這仍須觀察後續政策發展，短期內套房租屋市場仍須以偏空看待。990911

（中央社記者林沂鋒台北11日電）新竹地區今年的預售屋與新成屋推案量正持續放大，以新竹地區的兩大熱門推案地區新竹市與竹北市為例，1到8月分別創下新台幣395.5億元與610.1億元推案量，是3年來的新高。

住展雜誌表示，根據行政院主計處最新公布的台灣地區家庭收支調查結果，新竹市去年家庭每戶平均可支配所得為113.4萬元，每人平均可支配所得為32.3萬元，均僅次於台北市；在支出方面，新竹市家庭平均每戶消費支出95.6萬元，則超越台北市的95.3萬，是全台第1。

新竹市政府主計處的統計也顯示，全台各縣市家庭可支配所得超越百萬元者，只有台北市、新竹市及新竹縣三個地區，新竹市去年家庭每戶平均可支配所得為113.4萬元，為台灣地區平均88.8萬元的1.28倍。

另外，新竹市家庭消費支出結構，包括平均每戶全年教育支出7萬元、醫療保健支出14.7萬元，均為全台第1，休閒與文化支出5.5萬元則為全台第2。房屋自有比率85.37%，平均每戶建坪48.58坪，多項家庭現代化設備每百戶擁有數量均名列前茅。

住展雜誌研發長倪子仁表示，大台北區標地屢創新高，在土地成本過高的壓力下，許多重量級開發商，紛紛將焦點對準大台北區以外土地做開發，特別是擁有竹科高所得收入群的新竹市與竹北市，最受建商青睞。

根據住展雜誌的最新統計，新竹地區近年的推案量正持續放大中，特別是新竹地區的兩大熱門推案地區新竹市與竹北市，其中新竹市的推案量，從97年的383.7億元，上升至99年8月底的395.5億元，預估新竹市今年全年的推案量將可達到500億元以上的實力。

至於竹北市的市況，推案可謂較新竹市更為火紅，竹北市的推案量，從97年的303.6億元，99年截止至8月底，竹北市的推案量已高達610.1億元，前8個月的推案量，已經是97年全年推案量的1倍以上，預估99年全年推案量可望超過750億元，並創下金融海嘯以來的新高量。

住展雜誌說，正因為高消費族群多，讓市場性靈敏度高的建商，開始將觸角延伸至新竹地區，隨著新竹地區推案量的熱度大增，1場讓「風城」成為全國1級熱門戰區的房市爭奪戰，已全面開打。990911

（中央社記者林沂鋒台北11日電）房價高漲，換屋預算更是節節高升。房仲統計，大台北地區從民國97年到99年，北市換屋族預算增加38%，北縣增加42%，換屋已經成為沈重負擔。

住商不動產表示，想在大台北買屋成家難度越來越高。不只是首購族覺得壓力極大，連預算較為充裕的換屋族，也感到相當的壓力，不得不調整自己的購屋預算。

住商不動產企劃研究室統計北縣市換屋客戶平均預算後發現，與2年前相比，台北市換屋平均預算由97年的新台幣1642萬元，增加到99年的2265萬元；台北縣由648萬元增加到920萬元，平均漲幅都在4成上下，顯見房價確實對換屋族產生相當大的壓力。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台灣民眾的平均換屋約為7到15年，不少換屋族的第一間房因為取得早，價格相當便宜，等到需要換屋，再回到市場看房，更驚覺房價漲幅驚人，因此不得不調整預算。

徐佳馨說，換屋族一般都需要較大的房子，僅有少數換屋族是由大換小。換屋族的預算往往會高於首購族，在北市房價起漲後，想要在北市購買較大、屋況較好的房子所費不貲，也因此，許多換屋族開始將眼光轉往北縣。

對北市換屋族來說，北縣的房子相對便宜，同樣是大坪數產品，房子新、屋況佳，加上捷運的便利性，拉近縣市距離，更添北市客購屋意願。而這群北市換屋族的進場，也讓北縣換屋族的預算連帶拉高。

徐佳馨表示，對於換屋族來說，最大的問題反而是買賣順序，若先賣後買，安置家人就成為讓人頭痛的問題；若先買後賣，就得面對財務吃緊的壓力。

她建議，在央行實施選擇性信用管制的同時，換屋族若選擇先買後賣，很容易被視為投資客，建議換屋族最好能確定銀行對於投資客的認定，與貸款是否能順利核撥，避免可能產生的違約風險。990911

〔記者簡明葳／台北報導〕想在大台北地區換房子越來越難了，房仲業者統計，與兩年前相比，台北縣市換屋預算，已經增加三成，加上央行針對購買第二間屋提出貸款限制，部分公營行庫近日再限縮放款成數並調高利率，換屋族的購屋預算拉高不少。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，大台北地區房價漲翻天，換屋年限七至十五年，不少民眾因為第一間房取得早，價格便宜，要換屋才驚覺房價驚人。比起兩年前，北市換屋族預算增加三十七．九％，兩年前換屋預算一六四二萬元，現在換屋預算高達二二六五萬元。

而台北縣兩年前換屋預算六四八萬元，目前要九二○萬元，換屋預算增加了四十一．九％。此外，首購族無論在台北縣市，兩年前與現在要買房，預算也要追加二十至三十％不等。

徐佳馨指出，不少台北市換屋族想換大屋，卻發現房價負荷驚人，只好換到台北縣，也間接助長台北縣行情飛漲，拉高不少換屋預算，甚至換屋型產品房價漲幅，高於台北市。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，央行實施選擇性信用管制以來，換屋族若選擇先買後賣，常常會被視為投資客，購屋預算往往要拉高數百萬元，換屋族最好能確定貸款成數、利率是否能順利撥款，避免可能產生違約風險。

想在大台北地區買房子，不只首購族壓力很大，就連換屋族也是不輕鬆，根據房仲業者調查台北縣市換屋客戶的預算後發現，與2年前相比，台北縣市的換屋預算都增加了3成以上，其中北市增加37.9%，北縣更增加了41.9%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，大台北地區房價漲翻天已是不爭的事實，對於有換屋需求的客戶而言，感受更是深刻。目前台灣民眾的平均換屋約為7~15年，不少換屋族的第一間房因為買得早，價格較便宜，等到需要換屋，再回到市場看房時，驚覺房價漲幅驚人，因此不得不調整預算。

根據住商不動產企研室統計，97年時，台北市換屋族的預算是1642萬元，去（98）年已增加至1853萬元，但現在則要2265萬元，較2年前增加37.9%；台北市換屋族2年前的平均預算為648萬元，去年已增加至796萬元，今年則再增加至920萬元，增加的比例更高達41.9%，換屋已經成為沈重負擔。

徐佳馨指出，換屋族一般都需要較大的房子，僅有少數換屋族是由大換小。因此，換屋族的預算往往會高於首購族，在北市房價起漲後，想要在北市購買較大、屋況較好的房子所費不貲，也因此，許多換屋族開始將眼光轉往北縣。對北市客來說，北縣的房子相對便宜，同樣是大坪數產品，房子新、屋況佳，加上捷運的便利性，拉近縣市距離，更增添北市客購屋意願，而這群北市換屋族的進場，連帶也拉高北縣換屋族的預算。

對於換屋族來說，最大的問題是買賣順序，如果是先賣後買，安置家人就成為讓人頭痛的問題，但若先買後賣，就得面對財務吃緊的壓力。徐佳馨表示，在央行實施選擇性信用管制的同時，換屋族若選擇先買後賣，很容易被視為投資客，建議換屋族最好能確定銀行對於投資客的認定，與貸款是否能順利核撥，避免可能產生的違約風險。