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【寶屋鑑定團】破解預售屋銷售花招的10大防身術！

Yahoo!奇摩 (2011-05-23)

Yahoo!奇摩房地產

 

 

從看見夢幻文案與接待中心開始……

 

 

或許你正準備買房子，也可能你已經買了房子但想換屋，不管是哪一種，若你選擇的標的物是預售屋，那麼有些事情你一定要知道。因為很可能在你經過千挑萬選，好不容易找到一家「看起來」完全符合需求的建案，而價格又「看似」合理，尤其廣告文案上寫著「距離市區只要10分鐘」、「背後靠山、大門面海」、「享有如同飯店一般的生活空間」……；一個個如夢似幻的形容詞，還有一張張景色宜人的圖片，不斷召喚著你「簽吧！簽吧！」舌燦蓮花的銷售員則不斷在一旁敲邊鼓，誘使著你在合約書上簽章，讓你覺得只要買下這間房，未來的人生就無須擔心。於是你簽了！只不過，這樣的美夢，很可能就在交屋後破滅……。

 

 

陷阱：上個橋、轉個彎就是台北市中心？

 

 

Tips！｜廣告文宣陷阱要小心！
當你開始尋找心目中理想的「家」，第一步大概就是上網找資料，或是收集各式建案的廣告單。如果你把這些建案做些歸納，便不難發現所有地處市郊的建案，為了怕消費者擔心距離市區路途太過遙遠而不來買房，於是每一張精美的廣告文案都出現「10分鐘之內就能抵達台北市區！」這樣的字眼，猛然一看，感覺距離鬧區很近，但你若是必須搭乘大眾交通工具上下班的人，極可能每天將花上1至2個小時通車。相信大多數人不會希望如此，寧願拿這些時間來補眠。

 

 

破解技巧1：選擇計程車跳錶250元內的距離

 

 

上班族若想要買房，最好挑選上班地點距離住家，以計程車跳錶不超過250元的距離最為妥當。要是你剛好是那種「日出而作、日落不能息」的上班族，而且經常過了晚上11點才能回家，那麼「小黃」肯定是陪伴你回家的好朋友。為了不加重生活負擔，建議就此為依據，畫出幅軸，並在該區域內尋找喜歡的建案。

 

 

破解技巧2：找公立銀行或估價師估價

 

 

除了強調開車進市區方便，也有不少建案主打「近捷運站」，並強調走路只要10分鐘，還會告訴你：「這樣的房子交通便利最保值！」想知道是不是真的那麼保值，拿著地址到公立銀行或找估價師請求鑑價，就能知道到底有沒有銷售員說得那麼好。

 

 

陷阱：美麗的接待中心等於保障？

 

 

Tips！｜別讓樣品屋沖昏頭！
每每走進富麗堂皇的接待中心，親切的銷售人員便會立刻興奮地湊上來，先是招呼你入座、奉茶，然後從建物模型開始介紹，一路講到建材、消防、保全、衛浴、廚房設備，再帶你進入美輪美奐的樣品屋。這樣一輪下來，大部分的消費者腦子裡已塞進各式各樣的專有名詞，而銷售員在你還沒消化前繼續灌迷湯，不少人就這樣落了套，進入迷魂陣。當然，上述那些資料確實有了解的必要，但購買預售屋更重要的是：格局圖有沒有標上尺寸，管線怎麼走！

 

 

破解技巧3：把格局圖仔細看！

 

 

千萬記得「接待中心蓋得氣派，不等於建案就有保障」。想要買到心目中的房子，一定要會看格局圖，而且最好是拿著格局圖進去樣品屋裡面對照！因為許多建商為了讓樣品屋看起來寬廣、賣相好，經常會將樣品屋裡的格局做些變動，例如打掉一堵牆，讓客廳或主臥看起來更大，樑柱位置全都包覆，讓格局看起來方正不壓樑。所以最好拿著格局圖一一比對，否則交屋後你會發現：怎麼跟當初看的樣品屋格局完全不一樣！？

 

 

符合格局圖的樣品屋，可以幫助看屋者迅速了解房屋未來的模樣。

 

 

破解技巧4：問清楚尺寸是多少！

 

 

此外，格局圖上的尺寸是多少也要問清楚，因為這攸關每一個空間的實際大小，尤其房間的門若是相對、中間走道若是很窄，交屋後很可能發生門片「互打」的情況；不然就是原本以為後陽台走道足以放進一台15公斤的蒸氣滾筒洗衣機，交屋後卻只能放進9公斤單槽洗衣機。其次，房屋內的管線怎麼走也要問清楚，你總不希望晚上睡覺時樓上沖馬桶，就聽見「嘩啦嘩啦」的聲音吧？

 

 

陷阱：合約看不懂就不看？

 

 

Tips！｜合約審閱要仔細！
好啦！總算在經過重重檢驗後，決定買下這間房子，可別以為接下來的事情就結束了，也別認為接下來的事情交給銷售員就能搞定。千萬記得：「魔鬼藏在細節裡！」好不容易走到最後一步，在此跌跤那真是得不償失。

 

 

購買預售屋等於購買一個未知的想像，若能更仔細留意諸多細節，全新好屋到手並非夢想。

 

 

破解技巧5：註明開工、完工和交屋日期

 

 

在決定購買前，有些事情必須詳加了解。首先，要知道建商是否已經申請到「建照」和「使用執照」；若已申請何時會核發，預計交屋時間在何時，這些都要問清楚，而且合約內必須註明開工、完工和交屋日期。

 

 

破解技巧6：坪數記載要詳細

 

 

其次，合約內列出的坪數必須包含私有面積與公有面積。所謂私有面積，包含：室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等分攤面積。所謂公共設施面積，包含：地下室及屋頂突出物之公共分擔面積。因此，別以為私有面積就是室內空間，看合約時可別漏看，因為這關係到你花多少錢買一坪。

 

 

破解技巧7：土地產權搞清楚

 

 

目前有很多重劃區建案是「建商和地主合建」，若建商與地主又採取「合建分售」的形式，最怕遇到建商與地主發生糾紛。為避免自己拿不到土地產權，一定要與地主簽土地買賣契約，與建商簽房屋買賣契約。

 

 

破解技巧8：問明並詳載保固期限

 

 

房子結構的保固期有多長、固定建材和設備的保固又有多久，這些都應該問清楚，並註記在合約中，才能保障自己的權益。

 

 

破解技巧9：所有「備註」事項要「先加註」，看過才蓋章

 

 

許多銷售員會用取巧的方式規避「契約審閱期」，先拿出制式的合約給你回家看5天，等你送回後就要求你授權刻印章，原因是有很多「騎縫章」要蓋，若不授權作業很麻煩。然後在這個期間，把「有問題」的條約備註到合約之中，最後再找你來簽名蓋私章。結果裡面就多了好幾條「違約事項」，並立下鉅額違約金，以便防止你在交屋前發現任何疏失想解約。切記：法律不保障睡著的人！要是你自己都不仔細看過所有合約內容，誰都救不了你啊！

 

 

破解技巧10：所有廣告物都要保留

 

 

最後，保留你賞屋時拿到的所有廣告文宣物，要是交屋之後發現內容與當初建商發行的廣告不符，才可以做為請求賠償的證明。

 

 

想要保障？張大雙眼！

 

 

說了那麼多技巧，好像已經解決購買預售屋可能發生的問題，但其實並沒有！因為你若不張大雙眼，仔仔細細地看過所有內容，並且勤做功課，一切還是枉然。「知道不代表做到」，只有親力親為才能買到你心目中理想的房子！

 

 

(本文出自三采文化出版《跟著寶屋鑑定團投資鑽石屋》，主講人Yahoo!奇摩房地產 整理報導)

更多內容都在「跟著寶屋鑑定團投資鑽石屋」！

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【寶屋鑑定團】15種買了後悔的房子

Yahoo!奇摩 (2011-05-23)

Yahoo!奇摩房地產頻道製作人 溫芳瑜

 

 

在一個風和日麗的午後，和仲介先生約好去看為你精心挑選的幾個物件。天氣很好，微風徐徐，熱情的仲介先生利用走路的時間大致說明附近環境，公園就在旁邊，捷運只有300公尺……。一切感覺多麼美好，但真的買下手住進去之後，真的是這樣嗎？

 

 

1.大怪物滋滋叫

 

 

請留意附近有沒有高壓電塔或高壓電線通過。打開窗戶，將頭伸出去看時，別忘了伸長一點，往左右大角度仔細觀察，附近有無高壓電塔的蹤跡。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害，姑且不論心理作用的影響，高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響每日的睡眠，對日常生活也造成干擾。「政府說會遷走！」仲介業者的官方說法通常都是這樣的，要不要相信還是看各位囉！

 

 

若附近有電塔，別忘了確認與住家的距離。

 

 

2.小心「空中的中空之城」

 

 

筆者曾去看過一個物件，屋主和仲介信誓旦旦地說突出的一塊是陽台加蓋，底下是原本建物的水泥底。該物件樓層很高，到樓下往上一看，因為很遠，不容易發現，但仔細一看，所謂「原本建物的水泥底」大概只佔了陽台外推的一半，另一半竟然是用鋼架架出來的，真的是名副其實的「中空之城」，這樣的房子你敢住嗎？難怪剛才屋內明明東西堆積如山，屋主卻不敢在那突出物上頭放東西。

 

 

還有一種常見的電磁波裝置叫做「基地台」。圖中這塊白色圓柱狀，裡面就有大大小小、數個基地台，用板子圍起來後，一般人根本看不出裡面是什麼！屋頂上若有不明突出物，還加上許多接出來的管線，就應特別留意。

 

 

3.學校在旁邊，噪音也在旁邊

 

 

有些物件標榜「面學校」，當然好處多多，不僅小孩上學近，面對操場景觀好，還有學校的綠樹清靜空氣。但有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好會接收到每小時的打鐘聲、早上升旗的廣播聲，以及學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲？週末學生放假，總算能好好休息了，偏偏很多學校會出借校園辦活動。即使平日上下課鐘聲和廣播聲，校方會刻意約束音量不要太大，但出借辦運動會、園遊會或競選造勢活動，校方就管不了，那聲音之大，簡直是惡夢。

 

 

4.省去裝潢費，多了修繕費

 

 

髒髒舊舊還漏水的房子一定不容易賣出去，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的，但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意地出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢，用木板把漏水壁癌的牆壁封住、破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好……，廚房裡面沒有半個插座，請問要如何使用烹調電器？甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？有些基本法則可以參考——遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚，所以有些人索性不買過度裝潢的房子。

 

 

太潮濕，敲掉裝潢才看到鋼筋都已經外露。

 

 

5.好個聞香屋

 

 

這麼好的地段，還三面採光，單價就是比周圍同質物件少了5萬，這麼划算的房子當然要去看！一進門，仲介就拉著我們介紹這裡交通有多方便、空間多好利用……。在房子裡到處走走，打開緊閉的窗戶想看看附近環境，一打開發現，這棟房子三面全都對著鄰棟的廚房！三面算一算，大概有十幾條油煙孔全都張大眼睛對著我們。仲介也只好苦笑說：「這棟房子還有一個好處，就是傍晚很香。」

 

 

6.有每天出國嗎？

 

 

跟仲介說拜拜後，在附近多晃10分鐘，才發現這房子正好在飛機的航道下，每隔20至30分鐘，就會有飛機經過轟轟作響。尤其是離機場較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在機場附近；而且切記：看屋還要在附近多待一下！

 

 

7.氣密窗、隔音材不是萬靈丹

 

 

上述分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會從仲介那兒得到一個答案：「裝氣密窗就聽不到了。」的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但如果這噪音是持續的，難道一年365天都要關上窗、開著冷氣生活嗎？窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳濃度過高，對身健康非常不好，千萬要三思。

 

 

8.千金買房，萬金買鄰

 

 

這是最不容易在看房子的時候看出來的，但有時候「問」可以幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼、有沒有日夜作息顛倒的鄰居（半夜或凌晨進出，開關門、講話聲、電話聲，甚至是洗衣機的聲響都會讓人受不了）、樓上有沒有小孩愛亂跑跳或動物叫聲、一樓是不是鐵工廠、附近有沒有亂排放油煙的餐廳、同一棟樓有沒有所謂「日租套房」（不但進出份子複雜、環境整潔也不容易維持）……。除了自己觀察之外，如果是大樓物件，管理員也是很好的詢問對象。其他像是樓梯間、電梯是否整潔、鞋櫃有沒有亂擺等，都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候，筆者住家樓上的住戶因工作關係搬走，把房子租出去，遇過半夜開party的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上他幾點起床我都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。這部分可以從社區公佈欄看出一二，如果貼著一大堆出租廣告，就要多考慮一下。

 

 

樓梯間乾淨與否，是觀察鄰居的指標之一。

 

 

9.基本風水自己先看

 

 

許多年輕購屋族，因為預算有限又不想住太小的房子，便會往格局較為不方正的屋子去尋找。無論你信不信風水，請記住兩個大原則：
1.以一般居住角度來看是否舒適
2.空間是否有所浪費

 

 

比如說，「畚箕屋」（前寬後窄，形似掃地用的畚箕），在風水上認為財富會往外流出、留不住。如果單以居住的角度來看，一進門很寬闊，但越走越窄，長期居住會讓人產生壓迫感。面對高架橋的「攔腰煞」，不但噪音和廢氣擾人，一開窗就看到一條橫槓在眼前的橋，當然不爽快。又如形狀多邊的房子，常有許多不易利用的死角，若無法以裝潢巧妙利用，等於花錢買到無法使用的空間。

 

 

其實，你我都可以自行看生活風水，最基本就是看屋時，這房子讓你感覺是否舒適，有沒有感覺「有志難伸」、有沒有空氣不流通或風太大的問題，都是可以先過濾掉不合適房子的簡單方法。

 

 

高架橋容易形成攔腰煞，房屋的形狀也以方正為最佳。

 

 

10.好漢坡練身體

 

 

「電子地圖一拉，真的只有300公尺！」別忘了親自走一遭，從捷運站走到物件位置，看看有沒有所謂的「好漢坡」，可別入住後才發現每天上班都得爬一個比走1公里還累的好漢坡。除非你是打定主意要利用這練身體，否則最好親自勘查附近地形。

 

 

11.沒有窗戶的房子

 

 

筆者看過一個非常神奇的房子，竟然沒有半個窗戶，不過價格便宜、附贈全套空調設備，浴室也附贈乾燥機。但總得考慮停電怎麼辦？電費是否會很驚人？一年365天都靠空調，對健康是否良好？最可怕的是，當空調壞掉的時候，要先去住旅社嗎？

 

 

12.陽光屋陽光很多嗎？

 

 

通常「陽光屋」指的就是「地下室」有部分採光的房子。地下室的優缺點這兒就不多說，濕氣重是一定的，但便宜也是一定的。這類物件通常不會很好轉手，若只是因為預算問題打算先買個低價產品的人，除非真的不介意長期住在地下室，否則不建議將陽光屋當做過渡時期的房子。

 

 

13.天花板高度過低

 

 

進入一間房屋，東看西看，小細節都仔細檢查，但最常被忽略的就是天花板。抬頭看看天花板，號稱挑高3米6，是加上樓板還是扣掉樓板？而一般高度的物件，天花板有沒有過低，讓人產生壓迫感？一般而言，舒適的高度至少要有2.6米以上（不含樓板），長期居住才不會有壓迫感。若是有自動灑水頭的建築，也要注意灑水頭的高度，以免天花板做起來之後才發現所剩的高度其實很低。

 

 

14.有捷運卻不能坐？開車上班卻大塞車？

 

 

離市區稍微遠一點的捷運，就算是捷運宅也可以用比較合理的價格買到。有人實際入住時才發現，因為這10年來蓋在郊區捷運站附近的大樓林立，每天上班時間要進市區的人數爆增，到了上班尖峰時間，竟然會有「擠不上捷運」的狀況發生，甚至要去對面先往反方向坐幾站再坐回來，才搭得上車！有的路段，離峰時間開車可能只需要5分鐘，但尖峰時間卻要塞30分鐘以上！建議在下手之前，最好親自確認一下，在「上下班時間」嘗試坐捷運、搭公車或開車，了解一下當地的交通狀況是否合理。

 

 

想買捷運宅，請在不同時段試搭捷運，了解車班能否消化人潮。

 

 

15. 超便宜先下斡不然買不到？

 

 

如果你已經開始看屋，應該對以下這些話不陌生：「這間真的是超划算，已
經有好幾組在出價了，我怕你會買不到，要不要先出個價，我趕快去幫你跟屋主
談……。」過了幾分鐘就聽到電話鈴響：「有兩組買方明天要來看嗎？我這邊也有一組誠意買方……」然後回頭跟你說：「這個物件真的很搶手！」當你表現出很有興趣，問對方底價是多少時，仲介則回答：「有人已經出過800萬斡旋，但屋主不肯賣，如果你要下斡的話，可能最少要820才有談的空間……。」

 

 

筆者身邊有個案例，有位同事「第一次看屋」，就阿殺力的下了30萬斡旋金，而且屋主當日就同意出價。他後來才發現，那物件每坪比附近行情價不合理地貴了很多，向仲介請求撤回，但屋主堅持要他履行合約。他愁眉苦臉地問大家怎麼辦，那是他畢生的積蓄，他不想花這麼多冤枉錢買貴，也不想被沒收斡旋金。這位同事運氣很好，我們拿他的合約書仔細一看，對方不小心把「出價」欄的「300萬」寫成了斡旋金的「30萬」。因為仲介的失誤，這位同事總算全身而退，但也嚇出一身冷汗，直呼以後再也不敢這麼大意了。

 

 

建議親自確認上下班尖峰時刻的通勤路途，會不會大塞車。

 

 

用「刪去法」取代「感覺法」買屋

 

 

(本文出自三采文化出版《跟著寶屋鑑定團投資鑽石屋》，主講人Yahoo!奇摩房地產頻道製作人 溫芳瑜 )
這些看屋容易忽略的細節，並不是教大家遇到這樣的房子就不要買，有些項目並非每個人都那麼介意，便可以拿來當做議價的籌碼。從開始看房子起，把個人介意的項目條列出來，想到什麼就列在自己的筆記本上，之後看屋可以逐條檢核。買房子除了緣分之外，建議各位用「刪去法」，找出不適合自己的項目，再去評估是否值得買。千萬不要用「感覺法」，因為美好的感覺可以營造；還要記得時時提醒自己，千萬不要看到漂亮的外表就衝動下訂。無論是新成屋或是中古屋，要拿來自住的房子，大多數人一住就會是很多年，千萬別忽略許多跟生活舒
適度息息相關的小地方。中意的房子，一定要多看、多聽，雨天來、晴天來，並且多待幾小時，眼觀四面，耳聽八方，想想一天24小時之中附近有什麼，週一到週日附近的環境又有什麼活動。試想，買個幾千元的3C產品可能都花好幾天研究，更何況是花千百萬的房子呢！？

 

 

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